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不動産用語集（建築関連）

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不動産用語集（建築関連）

一般媒介契約【いっぱんばいかいけいやく】

　媒介契約の一種で、複数の業者に重ねて仲介を依頼できるもの。並行して依頼している業者にほかの業者を明らかにする義務のある「明示型」と、伏せておける「非明示型」がある。一昔前は媒介契約といえば「非明示型」が多かった。自分で発見した相手と取引することも可能。売り手にとっては有利な条件で取引できる機会が増えるメリットがあるが、業者側から見るとほかの業者に先を越されるおそれがあり営業活動で熱意に欠ける面がある。

媒介契約【ばいかいけいやく】

　仲介会社に手持ち物件の売却や希望物件の購入を依頼するなど、媒介を依頼した場合に結ぶ契約のこと。業者は依頼者に対して、物件の所在地や種別、取引価格、媒介契約の種別、媒介契約の有効期間、報酬金額などを明記した書面を交付する義務がある。売却の場合は依頼した時点、購入の場合は物件が決まった時点で契約するのが普通。媒介契約の種別は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つ。標準媒介契約約款がある。

専任媒介契約【せんにんばいかいけいやく】

　媒介契約の一種で、仲介を依頼できる業者が1社に限られる形式。自己発見取引は可能。依頼を受けた業者は、契約を結んだ翌日から7日以内に指定流通機構（レインズ）に登録して登録済み証を交付しなければならない。また、2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられており、一般媒介契約に比べて熱心な活動が期待できる。有効期間は3か月以内。

専属専任媒介契約【せんぞくせんにんばいかいけいやく】

　専任媒介契約のバリエーションの一種で、依頼者は仲介を依頼した業者が見つけた相手方としか契約できない。自分で取引相手を見つけて契約することも制限される。契約期間は3か月以内。依頼者側の縛りがきつくなる代わりに仲介会社の義務も厳しくなる。契約を結んだ翌日から5日以内に指定流通機構（レインズ）に物件を登録、1週間に1回以上の文書による活動報告も義務づけ。媒介契約の中でもっとも速やかな成約が期待できる。

買戻し【かいもどし】

　一度売却した不動産でも、売主が一定期間以内に売却代金と契約にかかわる費用を買主に返還することで取り戻すことができる制度。民法で規定されている。所有権移転登記と同時に「買戻し特約」を登記することで効力が発生する。売主が買戻し権を行使できる期間は最長10年以内。期間を定めなかったときは5年以内で、更新はできない。買戻し特約のついた不動産を転売した場合、買い受けた購入者にも買戻し権を行使することができる。

持ち分【もちぶん】

　複数の人で土地や建物の所有権を共有している場合に、一人当たりに割り当てられた権利のことを持ち分（共有持ち分。借地権の場合は準共有）という。一般の個人が購入するマンションでは、建物の共用部分や敷地については共有持ち分。一戸建てで周辺住民との共有の私道がある時も、持ち分が関係してくる。単独の所有権とj共有持ち分の場合では、不動産にかかわる税金についても、扱いが異なるので注意が必要。

売買契約【ばいばいけいやく】

　買主が購入申し込みをして売主が承諾すれば売買契約が成立する。口約束でも法的に問題ないが書面にするのが普通。不動産会社と取引する場合は、売買契約の前に重要事項説明が義務づけられている。大切な事柄はその段階で事前にチェックする。売買契約の際には、所有者や土地・建物の面積などが登記簿の内容と違いがないか、手付金など前金の金額や性格、代金の支払い方法や引き渡しの時期など、納得した上で署名なつ印すること。

本体工事費【ほんたいこうじひ】

　ハウスメーカーでは「本体価格」とも呼び、「家そのもの＝本体」をつくるために必要な費用を指す。基礎・土台から構造体の工事、内装・外装や設備機器などの材料費・工賃合計を指す。設備にかかわる工事費用には、ここに含まれないものがあるので要注意。屋外1m以上の給排水工事（水道管の引き込みや受水槽の設置）などは除外されることが多い。また、照明器具代や空調工事などは、業者によって算入する場合とそうでない場合がある。

重要事項説明【じゅうようじこうせつめい】

　不動産の売買契約や賃貸借契約に先だって、不動産会社が取引相手や当事者に対して契約に関する重要な事柄を説明すること。省略して「重説」。不動産の取引についての専門知識がない一般消費者でも内容を十分に理解したうえで契約できるようにして、のちのちのトラブルを未然に防ぐために宅建業法で設けられた制度。宅建主任者が主任者証を提示したうえで、「重要事項説明書」を交付して説明することが法律で義務付けられている。

工事請負契約【こうじうけおいけいやく】

　施工業者に工事を請け負ってもらう契約。契約当事者双方の署名なつ印、工事名称・場所・工期・請負代金などを記した「工事請負契約書」のほか、トラブル時の処理方法などを取り決めた「契約約款」と、請け負う工事内容・費用の詳細を示す「設計図書」「工事費見積書」から成る。契約に際しては、すべての書類に目を通し、不明・不満点をクリアしてからなつ印すること。なお、契約時には工事費に応じた印紙税（収入印紙代）がかかる。

不動産用語集（契約関連）

建築面積【けんちくめんせき】

　建物の外壁や、柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積（建物の真上から光を当てた時に地盤面に影となって映る部分の面積）。ただし、外壁から1m以上突き出した軒や庇などは、その先端から1m外壁側に後退した部分までの面積を含む。1階部分の床面積のことを俗に「建坪」と呼び、建築面積と同じように使っているが、厳密には違う。1階の外壁より2階の外壁が突き出している場合は、建築面積は1階床面積よりも広くなる。

柱【はしら】

　建物の骨組みで、屋根や床の重さを支える役割をする直立した部材のこと。木造軸組工法やラーメン構造の中で、梁とともに構造上で一番重要。2階建て以上の木造住宅では、土台から軒桁まで複数の階にわたって継ぎ目のない1本の角材になっているものを「通し柱」、各階ごとに梁や胴差しなどの横架材で区切られたものを「管柱（くだばしら）」、柱と柱の間で壁の下地材をはるために入れる二つ割の材を「間柱（まばしら）」という。

CHS【しーえいちえす】

　「Century Housing System（センチュリー・ハウジング・システム）」の頭文字を取ったもので、100年長持ちする住宅を目指したシステム。建設省（現国土交通省）が「住機能高度化推進プロジェクト」の一環として開発したもので、物理的・機能的に耐久性の高い住宅を供給するための、設計・生産・維持管理にわたるトータルな考え方に基づいている。（財）ベターリビングが認定している。戸建てとマンションがあり、個別供給型とシステム供給型がある。

パラペット【ぱらぺっと】

　建物の屋上やバルコニーなどの周囲に、壁を立ちあげる形で作られたもの。「手すり壁」または「胸壁」「扶壁（ふへき）」ともいう。構造物の先端を保護するとともに、意匠の面でも重要視される。英語の「parapet」は、欄干や胸墻（きょうしょう）も意味する。「胸墻」とは、戦場で兵士を保護するために盛り上げた土のこと。西洋の城郭や要塞などで、防護用の銃眼を備えた低い壁なども同様。古代日本の城の上にあったのは「姫垣」。

気密層【きみつそう】

　建物の内外からのすき間風を防ぎ、気密性を高めるために外壁・床・天井などに設けた層のこと。プラスチック系フィルムなどをすき間なく張って室内を密閉させる。また、断熱材を入れた外壁などに内部結露することを防ぐため、室内からの水蒸気が断熱材に侵入しないように防湿性の高い素材を使う。これを「防湿気密シート」という。漏気をなくして熱損失を防ぐという意味では「気密層」、水蒸気の出入りを防ぐという観点では「防湿層」。

モジュール【もじゅーる】

　建物を設計するときの基本的な寸法のこと。日本の一般的住宅では「910mm＝3尺」単位の「尺モジュール」が使われている。いわゆる田舎間（関東間）がこのサイズ。関西の伝統的住宅では「955mm＝3.15尺」単位の京間（本間）が用いられてきた。最近のプレハブ住宅などでは「1m」単位の「メーターモジュール」を採用するケースが増えている。廊下幅や部屋を一回り広くでき、バリアフリーにも対応するメリットがある。

バリアフリー【ばりあふりー】

　バリア（障壁）をなくすことを意味する。もともとの建築用語では、建物内の段差を無くしたり出入口や廊下の幅員を広げるなど、障害者や高齢者などが生活するのに支障のないデザインを導入すること。障害者の社会参加をはばむ制度的、心理的な障害の除去という意味にも使われる。現在は、建物内に限らず、街づくりや交通機関でもバリアフリー化が進んでいる。なお、一定のバリアフリー住宅工事をすると公庫の割増融資が受けられる。

床下換気口【ゆかしたかんきこう】

　木造住宅の布基礎で、床下に湿気がこもらないように通風をとるために設けられた換気口（孔）のこと。ネズミなど小動物などの侵入を防ぐためのスクリーン（格子など）をつけるのが一般的。住宅金融公庫の規定では、300平方センチメートル以上の大きさの床下換気口を4m以内の間隔で設けることを推奨している。また、建物のコーナー部分などは空気が澱みやすいので、まんべんなく風が通り、効果的に換気ができるように換気口を配置する。

有効採光率【ゆうこうさいこうりつ】

　建築基準法で居室として認められるための条件の一つで、部屋の中にどれくらい光を採り込むことができるかを示す指標。「有効採光面積÷部屋の床面積」という式で表される。住宅の居室や診療所の病室などは7分の1以上。保育室や学校の教室などは原則として5分の1以上。有効採光面積は、採光に必要な開口部（窓）の広さのこと。ただし、窓があっても前面に別の建物があると光が入らないので、一定の条件で有効面積が縮小される。

擁壁【ようへき】

　がけ地の土砂崩壊防止や、傾斜地のヒナ壇型造成地の段差が崩れないようにのり面（人工斜面）を保護する壁のこと。俗に「土留め」という。擁壁の構造や維持管理が悪いと、豪雨や地震のときに壁体の破壊が起きるおそれがある。集中豪雨や長雨の後に崩れることが多い。水捌けをよくする裏込め石や水抜き穴を適切な場所に設けるなど、特に排水処理が重要。コンクリート、石、ブロックなどの素材があり、積み方は矢羽積みが強い。

不動産用語集（土地関連）

建築条件付土地【けんちくじょうけんつきとち】

　土地を売るに当たって、一定期間内に特定の建設会社と建築請負契約を結ぶことを条件にしているもの。本来、土地の売買に建築条件を付けることは独禁法違反になるが、次の場合のみ許される。（1）土地売買契約後3か月以内に建築請負契約が成立することを停止条件とすること（2）請負会社は土地の売主、その子会社、代理人に限ること（3）建築条件が成立しない場合は預かり金などを返還し、契約を白紙撤回すること。

更地【さらち】

　建物、構築物、工作物などが建っていない「まっさら」な状態の宅地のこと。また、借地権や地役権などの私法上の権利が付いておらず、購入後に自由に建築できる状態になっている（抵当権や建築基準法・都市計画法など公法上の制約があっても更地になる）。実際の不動産市場では、更地状態の売地は少ない。なお、私法上の権利が無くても、宅地の所有者が自己所有の建物を建てている場合は「建付地（たてつけち）」という。

私道負担【しどうふたん】

　土地や一戸建てで前面道路が私道の場合、売買する時にその私道に関して何らかの負担がある場合をいう。通常は、土地の一部として私道が含まれるかどうかで表される。単独所有の場合は「私道負担20平米」などと広さが出ており、周辺の所有者と共有の場合は「私道100平米、持ち分5分の1」という具合に私道全体の面積と持ち分比率が出ている。また、取引対象の面積には含まれなくても、私道の通行料の負担があるケースもある。

古家付土地【ふるやつきとち】

　中古一戸建ての建物は、現在の日本の不動産市場では、築年が10年を超えると経済的価値が急速に下がり、ほとんど土地だけの価値になってしまう。そのため、物理的には建物が十分住める状態でも、物件広告では「中古一戸建て」とは表示されず「古家付土地」あるいは「売地（古家あり）」となる。物理的に住めない場合は「売地（廃屋あり）」。どちらにせよ、すぐに建築したい場合には土地代の他に建物の解体費もかかる点に注意。

地目【ちもく】

　登記簿に載っている土地の種類のこと。主な用途ごとに、宅地、田、畑、山林、原野、雑種地など21種類に区分されている。住宅を建てる場合、宅地であれば問題ないが、田や畑などの農地の場合、そのままでは住宅は建てられない。農業委員会から農地転用の許可を受ける必要がある。市街化調整区域農地の転用は極めて困難。登記簿と実際の利用状況が異なることもある。その場合は「地目/山林（現況宅地）」という表示になる。

宅地造成【たくちぞうせい】

　農地・山林・原野・沼沢地などを宅地にするために、土地の形や性質を変えること。傾斜地の宅地造成にともなう崖崩れや土砂の流出によって災害が発生することを防ぐために宅地造成等規制法（1961年11月制定）が設けられ、地盤の安全性確保、擁壁や排水施設の設置などの技術基準がある。規制区域内の一定の宅地造成工事（別表）は都道府県知事の許可が必要。自治体によっては地域の実状に合った開発指導要綱を定めている。

土地面積【とちめんせき】

　土地の面積を表示するときには、通常、水平投影面積が使われる。つまり傾斜地や崖地が含まれていても、真上から水平に見た時の面積なので、実際に利用できる平坦な面積とは違うことに注意。傾斜地が多い場合は造成や整地などが必要になる。また、土地の実測面積と公簿面積（登記簿上の地積）が違うこともある。実測面積が大きい場合を縄延び、小さい場合を縄縮みという。土地取引の際には必ず土地家屋調査士に実測してもらうこと。

路地状部分【ろじじょうぶぶん】

　道路に接している間口の幅が狭く、細長い通路状になっている部分のこと。敷地延長ともいう。こうした敷地を「旗竿敷地」と呼ぶこともある。都市計画区域内の敷地には「4m以上の道路に2m以上接する」という接道義務があり、路地状部分も例外ではない。地方自治体によっては、安全条例によって、路地状部分の間口と奥行の関係を制限しているケースもある。また、路地状部分がある敷地は税務上、不動産鑑定上の評価が下がる。

用途地域【ようとちいき】

　住宅地に望ましい環境づくりや、商工業に適した地域づくりなど、それぞれの地域にふさわしい発展を促すため、都市計画法に基づいて「用途地域」が定められている。地域区分には大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、そのなかでさらに細かく分けられ、全部で12種類ある。各区分によって、建てられるものと建てられないもの、その規模の制限がくわしく規定される。住宅が建てられないのは「工業専用地域」だけ。

セットバック【せっとばっく】

　二項道路に接している敷地で、道路の境界線を後退させること。セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできない。また、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることも不可。セットバックが必要な面積が、敷地面積の10％以上ある場合は、物件広告を出すときに「要セットバック平米」といった形で表示する必要がある。すでに後退している場合は「セットバック済み」となる。

不動産用語集（その他）

耐震性能【たいしんせいのう】

　建築物が地震エネルギーをどれだけ吸収できるか、揺れにどれだけ耐えられるかを表す能力のこと。骨組（構造躯体）の強度を表す指標のひとつ。柱や梁の強さや粘り、耐力壁の量などが関係する。品確法に基づく住宅性能表示制度では「構造の安定に関すること」の項目の中で、数十年に一度の中規模地震に対する損傷のしにくさと、数百年に一度の大地震に対する倒壊のしにくさの2点について「耐震等級」を定めている。

免震レトロフィット【めんしんれとろふぃっと】

　既存の建築物の外観や基本的な骨組みを残しながら、免震補強工事をして耐震性能などを高めること。歴史的建造物の文化的な価値を保存しながら、先端技術を用いて修復したり、補修して新たに蘇らせるときなどに行われる。工作機械などの分野でも、既存の劣化した機械を修理して精度や機能を新品同様に復元したり、新鋭機にチューンナップすることをレトロフィットという。リサイクルやリユースなど環境保全にマッチした手法。

シックハウス症候群【しっくはうすしょうこうぐん】

　住宅の建材に含まれるホルムアルデヒドなどの有害な化学物質が原因で、目や喉の痛み、頭痛、吐き気、倦怠感などの体調不良や病気が起きる現象、またその症状のこと。人によって関節痛、自律神経失調症など症状は多様。カビやダニ、細菌などの微生物が原因になるアレルギーや感染症を含めるケースもある。欧米では「シックビルディング・シンドローム＝Sick Building Syndrome（SBS）」として知られる。

住宅ローン控除【じゅうたくろーんこうじょ】

　マイホームを購入する時に住宅ローンを利用すると、所得税から一定額を控除するという制度（別表参照）。控除額は、2004年末までに入居する場合が6年間で最高150万円。適用対象には、新築や増改築も含む。正式な名称は「住宅借入金等特別控除」。一般に「住宅ローン控除」または「住宅ローン減税」といわれる。

住宅ローン【じゅうたくろーん】

　住宅を購入する資金として利用できるローンのこと。別荘やセカンドハウス向けは別の種類になる。大きく分けて民間融資と公的融資2種類。民間融資は民間の金融機関による融資で、都市銀行、地方銀行、信託銀行、信用金庫、信用組合、生命保険会社などがある。公的融資は、住宅金融公庫、年金住宅融資、財形住宅融資、自治体融資などがある。その他に、民間企業の従業員向けの社内融資制度、公務員の共済組合による融資もある。

利回り【りまわり】

　投資に対する利益の回収割合のこと。不動産では、投資額に対する年間の賃料収入の割合を「還元利回り（Capitalization Rate:キャップレート）」という。賃料収入から管理費や税金などの経費を除いた純収入を基に計算する場合を「実質利回り」「純収益率」「ネット・キャッシュフロー率」と呼ぶ。経費を引く前の総収入を基に計算する場合は「表面利回り」。また将来の売却益も含める時は「投資利回り」という。

ホームエネルギーマネジメントシステム【ほーむえねるぎーまねじめんとしすてむ】

　「Home Energy Management System（HEMS）」。IT（情報技術）を使って、家庭で使われるエネルギー消費機器を効率的に運転させることで省エネルギーを進めるためのシステムのこと。機器の運転状況・使用量・料金などをモニターで表示したり、センサーで在不在を検知して自動的にスイッチを切ったり、携帯電話・PHSによる遠隔操作ができる。データセンターで数値を管理し、アドバイスも行う。

基礎パッキング工法【きそぱっきんぐこうほう】

　木造一戸建て基礎の上端と土台との間にパッキング（緩衝材。「パッキン」ともいう）を数十cm間隔に入れて、床下の換気を行う方法。床下換気口に比べて換気効率が高い。土台が直接基礎に触れずに浮いているため、乾燥しやすく腐朽しにくい。パッキングの素材は硬質ゴム・プラスチック・金属など。古くは、クリ材や石などを使い、「ねこ（猫・根子）土台」とも呼ばれた。「ねこ」は建築用語ですき間などに挟み込む小片のこと。

2×4工法【つーばいふぉーこうほう】

　角材の枠に構造用合板を張ったパネルを組み立てて建物をつくる工法。一番たくさん使用される角材の断面の寸法が2インチ×4インチであることから「2×4工法」と呼ぶ。「枠組壁工法」ともいう。2インチ×6インチの角材を多用した場合、特に「2×6（ツーバイシックス）工法」と呼ぶこともある。壁（面）で支えるため、耐震性・気密性に優れるとされているが、そのぶん、窓の位置や大きさなどが制限される側面がある。

オール電化住宅【おーるでんかじゅうたく】

　暖房、給湯、調理などの熱源を含めて、すべてのエネルギーを電力でまかなう住宅のこと。オール電化向けの機器には、クッキングヒーター、貯湯式給湯器、蓄熱式暖房機器などがある。ガスや石油などの燃焼に伴って発生する有害物質や水蒸気が出ないため、室内空気を比較的清浄に保てるのが特徴とされる。エネルギー・コストは、電力各社が扱う「季節別時間帯別電灯割引」や「全電化住宅割引」などを活用することで低減できる 。

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